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作者: 張祁無 2020年9月28日 03:17
物流業具有跨行業、跨地區、多功能、多層次的屬性，對物流業進行規范管理，有利于物流園區的發展，客觀上要求政府進行科學的規劃，組織編制區域物流園區發展規劃，宏觀上整合企業資源，優化產業布局，實現物流園區的規模效益和集聚效應，促進物流業健康有序發展。
缺乏統一的規劃，影響區域布局的合理。當前，各級政府積極推進物流園區建設。其中，32%通過省級政府審批的物流園區規劃建設項目，59%通過地市級政府審批，9%通過區縣級政府審批。
這是一個值得關注的現象，即地方和縣級政府審批的園區數量較多。因為省以下政府對區域經濟發展的全局和全局關注較弱，容易偏重于地方發展，因此，很有可能在一個地區或一個小區域范圍內出現多個園區，同時各地政府又會出臺不同的優惠政策來吸引建設投資，從而導致一些惡性競爭。
就全國范圍內的商貿物流來看，我國物流園區的布局和規劃仍然存在一定的不科學性。區域物流園區之間在節點設置、資源聯絡與調配、重點戰略物資和應急物資儲備等方面還沒有形成整體規劃，導致區域物流園區之間缺乏聯系，各自為政，難以適應全國物流總體布局的需要，難以滿足企業供應鏈運行的需要，造成資源浪費，銜接不暢，配置不平衡。戰略定位不清晰，造成了發展不理想。物流業的發展必須以市場需求為導向。
研究表明，物流園區的發展受多種因素的影響。區域經濟發展水平是物流園區建設與經營中必須考慮的重要因素。二是科學選址對物流園區的經營至關重要。運輸方便，毗鄰交通樞紐是物流園區發展的重要條件，為園區提供配套服務的物流園區往往具有較好的市場基礎，發展較為順利；第三，物流企業在區域范圍內的規模和服務能力，對物流園區的招商和經營也會產生重要影響。
在影響物流園區企業入駐的主要因素中，根據入駐頻率而定，依次是本地物流企業發展規模小、離市中心過遠、員工上班不方便、入園成本高、配套設施差、租金過高以及管理水平落后。一些物流園區在規劃和建設時缺乏清晰的戰略定位，導致物流園區難以招商引資，影響了其整體效益的發揮。當前，許多物流園區在規劃、建設和發展過程中遇到的最大阻力是規劃不足和戰略定位不明確兩個因素。
土地問題已成為物流園區發展的瓶頸。研究表明，土地問題已成為我國物流園區發展的瓶頸。在沿海經濟發達地區，土地政策是園區最想得到的優惠政策，這種現象尤其突出。
研究表明，41%的物流園區認為目前的土地政策對其發展起著制約作用。不少園區土地手續辦理緩慢，部分項目未能如期開工；后續土地儲備不足，影響遠期規劃與開發。由于我國土地政策的調整，以及土地相關的各種成本都有了明顯的提高，導致物流園區在發展過程中，經營成本不斷上升。國內一些一線城市(上海、深圳等)物流用地的土地價格已經達到每公頃60-100萬元，導致物流園區固定資產投資成本大幅上升，企業運營成本大幅增加。
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