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作者: 張玉翊 2020年8月17日 03:07
物流園區招商合作項目取得成功的前提條件是市場需求分析，即在充足的市場調查基本上明確項目的發展戰略。在當地政府涉及到地價和稅收減免的招商合作政策優惠變弱的情況下，物流園區經營方更理應將目光放到銷售市場上。
依據中物同創新聞資訊服務項目有限責任公司很多年從業物流園區項目整體規劃資詢的工作經驗，物流園區項目的早期市場需求分析理應從下列三個層面下手：一、刻骨銘心掌握宏觀經濟政策發展趨勢自然環境，項目地的城市產業布局與銷售市場客戶滿意度。
在開展物流園區項目挑選時，最先要考慮到的并不是政府政策，也不是投資人的整體實力，只是市場的需求是不是適用項目發展趨勢。物流園區項目的宏觀經濟掌握有三個關鍵點：
(1)宏觀經濟政策現狀分析一般來說，宏觀經濟政策現狀分析要從三個方面和兩根主線任務來掌握。三個方面：即全國各地方面、省份(地域、地區)方面、當地方面。兩根主線任務：即經濟環境和物流制造行業。包含現況、構造、特性、難題、發展趨勢等。
(2)本地城市產業布局剖析一是掌握本地城市優勢產業的組成。及其支撐點優勢產業的關鍵企業遍布。二是本地物流產業發展規劃狀況。包含發展趨勢現況，整體規劃，有關政策優惠。
(3)市場的需求剖析本地物流要求是原產地 物流 ?如果是，那麼關鍵企業到底是誰?關鍵商品是啥?或者銷地物流?如果是，那麼關鍵要求企業(顧客)到底是誰?要求哪些?要求是多少?還是中轉地物流?如果是，當地的有關物流集散中心設備和方式是不是考慮物流轉站要求?二、要安安穩穩開展現場市場調查，剖析項目附近的很有可能競爭者以及有關企業。
調查宏觀經濟市場的需求后，也要實地考察項目附近市場需求的情況，尋找可提供選擇的多元化對策。物流園區項目的實地考察，一般也是要從三個層面開展：
(1)附近關鍵產業鏈(工業生產、高新科技)產業園區即對項目所在城市一定半經地區內的各種產業鏈(工業生產、高新科技)產業園區狀況開展剖析科學研究，包含這種產業園區的發展規劃、作用合理布局、整體規劃、進駐企業、政策優惠等。這種產業園區有可能為項目出示市場的需求，也很有可能與項目造成市場競爭。
(2)附近類似物流園區以及進駐企業包含早已完工已經運營的和整體規劃中籌建的各種經貿銷售市場、貨運物流銷售市場，及其這種銷售市場的關鍵進駐企業和經營戶。對關鍵銷售市場和企業要開展深度訪談，開展優勢與劣勢數據分析，進而產生現場市場調查匯報，供項目管理決策參照。
(3)潛在用戶要求實際掌握項目地的關鍵生產制造、經貿、及其第三方物流公司狀況。對這種企業開展物流要求調研，掌握他們進駐項目的概率。對這些潛在性目標客戶，要開展逐一的“全方位”調查，為項目中后期招商合作累積顧客。
三、項目地的區位優勢交通情況，是項目發展戰略的客觀性基本。城市的區位優勢與交通出行，是密切聯系、相互影響的物流因素。在非常大水平上說，區位優勢交通出行是客觀現實的，無法更改的。因而，要給與充足的高度重視。
(1)資源優勢深入分析項目所在城市城市自身的當然狀況。包含城市特性(是工業生產城市，還是經貿城市?)，現階段的GDP及其發展趨向，人口數量經營規模等。宏觀經濟上，掌握項目所在城市城市在地域經濟發展、地區交通出行中的影響力和功效。是關鍵核心區?還是輔助依附?外部經濟上，要實際掌握項目地附近四鄰狀況。即項目所在地的城市整體規劃和分區規劃整體規劃，附近鄰近的都有什么項目整體規劃。
(2)交通出行優點依據項目分析判斷和項目附近的具體情況開展剖析。如：公路，即鄰近項目地的髙速公路、省道、國道，及其別的整體規劃路面。鐵路線，非常是與鐵路線貨站的間距和現階段鐵路貨運的大宗商品物資供應關鍵類型是啥。海港，掌握本地海港海運集裝箱，散雜貨，特殊港口等狀況，保稅區管控狀況。
飛機場，一般增加值高的貨物會關心機場貨運。(假如基本建設臨空物流園區會關鍵開展剖析。)在交通出行優點剖析中，一般以某類運輸工具主導開展剖析。如公路港關鍵考慮到公路狀況，也會考慮到現代物流的概率。
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